物流园区规划是物流土（tǔ）地规划的重要组成部分。它不仅（jǐn）直接为物流（liú）企业获得规模效益和（hé）集聚（jù）效益创造土地利用条件，而且与调整城市土地（dì）结构（gòu）、减少城市交通拥堵和环境压（yā）力密切相关。

  目前，在（zài）我（wǒ）国（guó）各类物流中（zhōng）心中，连锁商业建（jiàn）设的物流中心占（zhàn）很大比例，社会化、专业化（huà）的物流中心数量较少。因（yīn）此，大多数（shù）物流中心布局分散、设（shè）备（bèi）闲置、物（wù）流（liú）节点资源浪费（fèi）仍然非（fēi）常严重。因（yīn）此，物流园区（qū）作为（wéi）物（wù）流系统的先进综（zōng）合节点，在优化物（wù）流园区布局的规划和建（jiàn）设中发挥着（zhe）重要作用（yòng）。

  一、物流园区（qū）空间布局特点（diǎn）

  1.物流园区空间布（bù）局的位（wèi）置选择

  物流（liú）园区（qū）空间布局的位置选择是（shì）确定物流园区的合适空间（jiān）位置。具体物流园区的位置选择应结合实际（jì）情况进（jìn）行具体分析，主要属于（yú）物流园区（qū）中观位置问题（tí）的（de）研究范畴。这（zhè）里主（zhǔ）要（yào）是在经济全（quán）球（qiú）化引起（qǐ）的新一轮国际分工的（de）背景下，结合（hé）当前产业结（jié）构（gòu）调整引起的区域产业布（bù）局调整（zhěng）和城市空间布局调整的实际情况，讨（tǎo）论（lùn）适合物流园区布局的整体位置特征。综上所述，物流园区空间布局的位置选择特征主要体现在（zài）以下三个（gè）方面：一是物流园区应（yīng）布（bù）置在城市（shì）边（biān）缘（yuán）；二是物流（liú）园区应布置（zhì）在交通枢纽；三是物流园（yuán）区应布置在特殊企（qǐ）业集群（qún）附近。

  2.物流（liú）园区空间布局规（guī）划的特（tè）点

  一是时（shí）效性

  物流园区的空间布局规划是物流园区在特定历（lì）史（shǐ）时期的（de）空间规划和布局，必须在一（yī）定的时（shí）间段和空间（jiān）位（wèi）置实施。考虑（lǜ）到物流园区的公益基础，其规划的有效期一（yī）般（bān）比其（qí）他行业要长。物（wù）流园区的布局规划是根据规划期内（nèi）要（yào）实现的（de）目标和状（zhuàng）态制定的。如果超过规划期，规划将过时（shí）或无效。

  二是连（lián）续性

  物流园区的空间布局规划是（shì）一（yī）个寻（xún）求正确控（kòng）制（zhì）物流节点（diǎn）系统和物（wù）流园区系统并将其（qí）纳入良性循（xún）环的连续过程。物流园区对物流节（jiē）点系统的继承突出了物（wù）流（liú）园区（qū）布局规（guī）划（huá）的（de）连续性。因此，物流园区（qū）的布局规划（huá）不（bú）能考虑现（xiàn）有（yǒu）物流节点的（de）布局及其规划，必须使上述规划尽可能协调和连续。此外，物流园区的布局规划（huá）可（kě）以促进物流（liú）园区（qū）的（de）发展，开发的物流园区（qū）将对原规（guī）划提（tí）出反馈和改进要求。物流（liú）园（yuán）区的布局规划和物（wù）流园区的发（fā）展既相互限（xiàn）制（zhì），又相（xiàng）互联系和促进。

  第三，战略（luè）性

  物流园区的布局规划（huá）是对物流园区在（zài）一定空间（jiān）内（nèi）的建设和布局（jú）做出的（de）重大决策。物流园区布局错误会造成（chéng）广泛、长期、不（bú）可（kě）弥补（bǔ）的（de）巨大损失（shī）：适（shì）当的（de）布局将充分发挥（huī）物流园（yuán）区在促进物流系和区域经济发展的（de）作用。因此，物流园区的布局规划是一项具有战略性（xìng）质（zhì）的（de）工作（zuò）。

  第四，区域性

  物（wù）流园区（qū）的布局规划总是与一定的（de）区域（yù）空（kōng）间有关。其区域性不仅体现（xiàn）在根据当地情况制定布局规划，而且在明（míng）确适合物流园区建设水平的同（tóng）时，在具体区域空（kōng）间实施相关建设项目。

  第五，综合性

  物流园区布（bù）局规划涉（shè）及（jí）经济、地理（lǐ）、物流、交通、统计、城市规划和系（xì）统工程技（jì）术等学科，各学（xué）科交叉（chā）渗透是物流园区空间布（bù）局规划的（de）突出特点，制定完整的物流园区空间布局规划（huá）需要多学科专家完成。

  第六，层（céng）次（cì）性

  物流园区布局（jú）规划涉及的内容很多，规划的空间范围也不一样，研究所关注的布局问（wèn）题（tí）也不一样，层次分（fèn）明显。

  二是物流园（yuán）区规划的条件要素（sù）

  1、区位条件

  位置条件是物流园区建设的必（bì）要条件。物流园区（qū）的（de）运营应满足（zú）当地经济区物流运营成本和效（xiào）率（lǜ）的要（yào）求，其（qí）基础（chǔ）设施布局（jú）和规模（mó）应适应物（wù）流园区运（yùn）营（yíng）的效率和发展。物流园区的布局和选（xuǎn）址（zhǐ）应考虑以下几个（gè）方面：一是接近城市和经济发（fā）展集群。集中的市中心商业网点是配送中心（xīn）的主要供应和配送对象。靠近市场、缩短（duǎn）运输距离、降低运输（shū）成（chéng）本、快速供（gòng）应是配送中（zhōng）心（xīn）布（bù）局的主要因素；其次，靠近主要交通干线。配（pèi）送中心的供应和配送主要是通过道路运输在主（zhǔ）干线上建设物流园区（qū），可以降低运输成本；三是位于商品流（liú）通（tōng）配送中心，便于处理物流（liú）需求（qiú）。

  2、物流需求

  物（wù）流需求是影响（xiǎng）物（wù）流园（yuán）区规划的最直接、最重要的因素。根据各地区经济发（fā）展趋势，分析（xī）物（wù）流园区建设需求，计算区域物流总（zǒng）量，即（jí）区域物（wù）流总量=吸收的物（wù）流量(采购) 生（shēng）成量（liàng）(生产（chǎn）加工（gōng）制造) 输出量(流出（chū）销售外运)。

  物流需求包括直接（jiē）需求和潜在需求。直（zhí）接（jiē）物流需求是物流需求主体（tǐ）对物（wù）流社（shè）会化服务的直接需求，以满足其生产经营、业务（wù）发（fā）展和生活需求，包括：工业企业（yè）对（duì）物流服务和销售物流的需求；连锁业务对配送服（fú）务的需求；一般消费者的物流服务需求；区域间货（huò）物转运需求（qiú）。潜（qián）在物流需（xū）求主要（yào）是指经济（jì）环境、社会环境和（hé）物流服（fú）务环（huán）境的发展，从动态角度分析物流需求的变（biàn）化趋势，主要包括：工业企（qǐ）业对物流服务和销售（shòu）物流的潜在需求；一（yī）般消费者对（duì）物流服务的潜在需求；区域间货物转运的（de）潜在需求。

  3、政府政策

  物流园区（qū）的建（jiàn）设离不开政（zhèng）府政策的（de）支持。政府提（tí）供的优（yōu）惠政策可（kě）以大大降低物流园区的成本。例如，政府提供的优惠（huì）地价可以降低建设成本。政（zhèng）府还可以（yǐ）提供吸（xī）引投（tóu）资（zī）和物流企业（yè）的优惠政策。

  4.基本操作（zuò）条（tiáo）件

  （1）采购（gòu）

  物流园区可以吸引国内外采（cǎi）购中（zhōng）心进入园区进行投资。通过提供专业的（de）物流服务，在全球范围（wéi）内寻找供应商，寻找质（zhì）量（liàng）最（zuì）好、价格合理的（de）产品和服务，为企业与供应商或客户之间的沟通搭建桥梁。所涉及（jí）的业（yè）务包（bāo）括分（fèn）拣、重（chóng）组或（huò）简单加工国内外的（de）增值（zhí）服（fú）务；国际货物的综（zōng）合处理和简单的增值加（jiā）工，销往国内外。

  （2）运输

  运输是物流园区中最重要的组成（chéng）部分（fèn），由运（yùn）输设施、运输（shū）工具、通行权和在此基础上提供（gòng）运（yùn）输（shū）服务的承运人组织（zhī）组成。物（wù）流园（yuán）区要求运输具有（yǒu）良好的通信性，能够满足物（wù）流（liú）需求的可用（yòng）性，保（bǎo）持合理（lǐ）的运输价格，以及由各种运（yùn）输方式组成的综合运输系统的（de）布局、合理的（de）分（fèn）工和协调。公路运输与物流园区建设（shè）密切相关（guān），是货物陆路运输的重要手段，是实现上门服（fú）务的（de）最可靠途（tú）径。

  公路网络是分布（bù）最密集的网络，物流园区的货物配送可（kě）以通过公路运输实现；铁路运输的（de）优势是快速、廉（lián）价的货物运输，可以通（tōng）过集装箱实现公路与铁路的多式联运。将铁路（lù）线引入物流园区，建设车站、仓库及相关运营辅助设施，可处理车辆、零负荷、重型货物、集装箱、散装货物；水路（lù）运（yùn）输是一种相对便（biàn）宜的运输（shū）方式，可以一（yī）次（cì）运（yùn）输大量货物，也可以与公路、铁路多式联（lián）运（yùn），港口本身是散装（zhuāng）货物的（de）配送中心；航空运（yùn）输量最小、最快，但（dàn）大多数货物属于高附加值（zhí）产品，货运要（yào）求和质（zhì）量高于一般运输方式（shì）；管（guǎn）道运输（shū）大（dà）、连续、快速、经济（jì）、安全、可靠、稳定、投资少、占地面积小、成本低，可实（shí）现自动控制。

  （3）仓（cāng）储（chǔ）

  仓储具有（yǒu）场所效应，调（diào）节（jiē）产品需求，能够适应生（shēng）产消费（fèi）之间的时间（jiān）差异，构成物流园区的（de）另（lìng）一个支撑要素。仓储基础设施由仓库（kù）设（shè）施、仓储设备、仓（cāng）储功（gōng）能（néng）和仓库经理组成，形成物（wù）流园（yuán）区的物流据点（diǎn）。

  (4)信息管理

  物流（liú）园区（qū）内部（bù）信息是与公园内各种活动相关的（de）信（xìn）息，包括各种具体（tǐ）的材料流通（tōng）、物流（liú）运营层（céng）、物流控（kòng）制层等（děng）信息。物（wù）流园区（qū）外部信息是在物（wù）流园（yuán）区活动之外产生的，是提供给园区活动的信息（xī），包括（kuò）供应商、客户、订单合同、运输、仓储管理等信息。信息是实现优质服务的保证，通信基础（chǔ）设施和信息（xī）系统的建设已成为物流园区系统建设的重（chóng）要保证条（tiáo）件。

  (5)包装、装（zhuāng）卸（xiè）、搬运、流通（tōng）加工、国际贸易通关包装（zhuāng）、装卸、流（liú）通加（jiā）工、国际贸（mào）易通关及其物流（liú）延审服务等环节的设施设备配套（tào）设施已成为物流园区不（bú）可或缺的要素。

  (6)物流人才（cái）、技术条（tiáo）件

  物流园区的建设需要（yào）通过（guò）良好的物流服务组织和运营管理来（lái）实现。物流（liú）组（zǔ）织管理是满足物流活动的内（nèi）部要求和重（chóng）要条件，人才和先（xiān）进的（de）物（wù）流管理技术是实（shí）现高效物流组织管理的（de）核心和支持要素。先进的物流技术是运输、仓储、信息、包装、装（zhuāng）卸、流通加工等支持的技（jì）术结（jié）合，可（kě）以充分反映（yìng）物流管理（lǐ）的技术（shù）创新，如实现（xiàn）零库存、及时（shí）供（gòng）应（yīng）、协调配（pèi）送、流程再造等物流技术目标。

  三、物流园区（qū）规划流程（chéng）分（fèn）析

  物流（liú）园（yuán）区的建（jiàn）设（shè）是一个复杂而长期的项目，投资大，回收周期长，短期内难以（yǐ）盈利。此（cǐ）外，市场竞争日益激烈，物流园区的（de）规（guī）划也越来越重要。根据（jù）国内外先进（jìn）的物流（liú）园区规划经验和实践，通过（guò）对（duì）我国物（wù）流园（yuán）区建设规（guī）划过（guò）程的理论（lùn）研究和实践分析（xī），总（zǒng）结出适合我国物流园区规划的过程。

  1.物流市场分析

  主要包括物流需求（qiú）分析、市场竞争分析和物流（liú）实践分（fèn）析。通过定量定性市场（chǎng）分析，了解物流（liú）园区周边地区的（de）经济发展、市场需（xū）求（qiú）、基础设（shè）施建设和（hé）服务竞争，掌（zhǎng）握区域经济发展的实际和潜（qián）在的（de）运输、仓（cāng）储、配送（sòng）加工（gōng）物流（liú）需（xū）求，根据长期（qī）和近期（qī）物流，确定物流园区的长期和近期建（jiàn）设规模。

  2.物流园区（qū）的战略定位

  根据物（wù）流园区服务（wù）对象的特点、辐射范围的大小（xiǎo）、商品（pǐn）交易的行业特点、特色服务（wù）和（hé）人文理念的（de）精心设计，进（jìn）行（háng）科学的战略定位。规划者可（kě）以（yǐ）使用战略（luè）定位SWOT分析方法分析了物流园区的整体优缺（quē）点、机遇和（hé）威胁。在分析过程（chéng）中（zhōng），如果机场、港（gǎng）口、公路货运站等服（fú）务占（zhàn）整个公园的很大（dà）比例，则（zé）必须进行特殊服务SWOT分析。

  分析的（de）主要作用是（shì）帮助商业决策者明确内（nèi）外（wài）环境，提出物流园区发展的使命、愿景目标、各阶（jiē）段的建设目标和竞争（zhēng）战略（luè），从（cóng）而实（shí）现（xiàn）准确（què）的战略定（dìng）位。在物（wù）流园区规划（huá）过程中，可以考虑以下（xià）竞（jìng）争战（zhàn）略（luè）：充分利用保税物流中（zhōng）心的（de）功能，实现（xiàn）进出口清关和行政（zhèng）管理（lǐ）的高效率；充分利用和扩大现有物流信息系统，建立强（qiáng）大（dà）的国（guó）际物（wù）流信息平台；充分利用国际贸易（yì）政策，建立（lì）欧美（měi）特色商（shāng）品专业（yè）配（pèi）送中心，扩（kuò）大国际物流业（yè）务；充（chōng）分（fèn）利用现有园区企业的优势和（hé）物流需求，促进产业供应链的竞争（zhēng）力（lì），聚集产业物（wù）流，实现产业（yè）链的形成和优化。

  3.物流园区（qū）功（gōng）能设计

  物流园区的基本功（gōng）能包括以下几个（gè）方面：

  （1）综合（hé）功能：园区具有储存、包装（zhuāng）、装卸、搬运、流通加工（gōng）、运输方式转换、信（xìn）息、调度、配送等（děng）功能，具有综合各种物流方式和物流（liú）形（xíng）式（shì）的作用；

  (2)专业功（gōng）能（néng）:集装（zhuāng）箱组装箱功（gōng）能、运（yùn）输配装及中转（zhuǎn）功能、配送加（jiā）工功能（néng）；

  (3)集约功能:集约物（wù）流主体设施（shī）及（jí）相关管理、通信（xìn）、贸易等设施（shī）；

  (4)信息和交易功能:集中收集物流信息（xī），控制（zhì）物流（liú）流程（chéng），实施集中管理；

  （5）存储功能:通过集中库存可以相对降（jiàng）低库（kù）存总量（liàng），实现（xiàn）有效库存调度，从而能够（gòu）充（chōng）分发挥仓储功能（néng），减（jiǎn）少工商（shāng）企业对（duì）仓（cāng）库的投资；

  (6)运输（shū）功能:有效集约公路、铁（tiě）路、水运、空运，实现综合运输、多（duō）式联运的最有效转化；

  （7）服务（wù）功能：包括（kuò）生产、生活、停（tíng）车服务，提供金融、保险、工（gōng）商、税务、设（shè）施维护等（děng）全方位配（pèi）套运输车辆服务，属于生产辅（fǔ）助（zhù）服务功（gōng）能。

  因（yīn）此，根（gēn）据物流园区的基本（běn）功能，可分为仓储区、加工区、增值区（qū）、交易展示区（qū）、综（zōng）合服（fú）务区、行政区、商业区（qū）、住宅区等功能区。

  物流园区的功能设计主要采用（yòng）自上而下的方法。首先，确（què）定物流园区的规划（huá）原则，列出和分析物流（liú）功能规（guī）划中（zhōng）涉（shè）及的（de）核心因素，然后将整个（gè）物流园区规划分为仓（cāng）储（chǔ）区、综合服务区等多个功能区。决策者根据（jù）实际需要命名（míng）、定义和分配各功能区域的相（xiàng）应区域，并（bìng）引入（rù）相关设施、设备和信（xìn）息（xī）系统。最后，定义（yì）和描述物流（liú）园（yuán）区（qū）的核心流（liú）程，包（bāo）括集（jí）装箱服务、生产原（yuán）材料供应配送、生活资料采（cǎi）购配送、保税（shuì）物（wù）流运营、机场/海港/铁路（lù）物流（liú）服务流程等。

  4.物流园区设施（shī）规划布局设计

  根据物流园区的（de）战（zhàn）略定位和（hé）业（yè）务目标，在（zài）确认的空间场所，根据规划（huá）布局的原则，考虑从货物进入、装配（pèi）、加工到货物（wù）运（yùn）输的整个过程与物流的密切相关性，人员（yuán）、设（shè）备和（hé）材料所需的空间进行最合适的分配（pèi）和最有效的组合，以获（huò）得（dé）最大的经济效益。同时，为（wéi）园区的进一步发（fā）展制定相应（yīng）的发（fā）展计划（huá）。

  5.物流园区商业规（guī）划

  商业计划主要包（bāo）括组织结构和职责、物流（liú）园区商业模式、收入预测、客（kè）户分析、园区（qū）销售/营销策略（luè）、投（tóu）资收入和风险（xiǎn）评估等总（zǒng）体分析。商业计划（huá）的目（mù）的是使物流园区式和管理（lǐ）模式得以（yǐ）投资和（hé）管理。

  6.物流园（yuán）区的商业（yè）模式

  在完成（chéng）以上园区（qū）规（guī）划步骤（zhòu）后，最终确定园区的经营模式。物流（liú）园区（qū）的经营（yíng）管理模式是指（zhǐ）物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理（lǐ）形式。采取哪（nǎ）种经营管理模式（shì），直接取决于开（kāi）发建设模式。一般说来，采用政（zhèng）府主导的经济开发区（qū）模式（shì）和政企联合开发模（mó）式的（de）物流园区（qū），其经（jīng）营管理模式可采（cǎi）取管理委员（yuán）会制；采用政府规划物（wù）流企业共同（tóng）开发模式的物流园区（qū），其经营管理模式（shì）可采取业主委员（yuán）会制；采用大型（xíng）物（wù）流企业主导开发模式的物（wù）流（liú）园区，其（qí）经（jīng）营管理模式可制；采用物流（或工业）地产商开发（fā）模式（shì）的物流园区，其经营（yíng）管理模式可采取物业管理制。

  更多资料（liào）请参考中商产业研究院发（fā）布的《中国物流园（yuán）区开发运营及投融资战略规划（huá）研究报告》，同时中商产业研究（jiū）院还提（tí） ** 业大数据、产（chǎn）业情报、产业研（yán）究报告、产业（yè）规划、园（yuán）区（qū）规划、十四五规划、产业招（zhāo）商引资等（děng）服务。